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欧美、日本出租房模式,是中国长租市场的活路吗?

阅读418人2017-05-25作者: 中小公寓服务平台

长租公寓在国内野蛮生长,面对巨大风口,又遭遇种种困局,这时,越来越多同行都在盯着欧美、日本,企图从这些发达国家比较成熟的租房体系中,找到活路。


不妨,我们放眼看看世界,看看欧美、日本,他们的运营模式,可以给中国运营商们哪些借鉴?


模式:以民间租赁主导(如美国)和以政府主导(如日本,德国)两大类


在欧美的住房体系中,住房租赁市场占有重要地位。


譬如美国,一般的家庭,一年下来也就收入5万美金左右,算到一个月大概也就4000-6000美金,那么这笔收入租房够不够?如果在纽约,一套一居室或者合租一间房就得1000美金,在旧金山租一个2室1厅的房子,可能要2000-3000美金,换句话说,大概在大城市的美国人一半的收入都给了房租。而最要命的是,美国各州的房屋租金仍然在继续上涨中。

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大把的钱都给了房东,有那钱买套房子付月供多好?但美国人还真不是这么想的,去年有个统计显示,美国人的购房意愿下降,美国咨询公司Gallup公布的民意调查显示,目前尚未拥有房产,并且认为在“可预见的未来”不会置业的美国人,由两年前的31%大幅上升至41%。

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再看看自有房屋占有率,美国从2007年达到70%之后,就一路狂跌,甚至跌到了60年代的水平。也就是说好多人都是有房的,但现在这几年他们都把房子卖了租房住。

blob.png(美国自有住房率下降到1960年的水平)


在去年的调查数据中,欧盟3成人口租房,其中德国最突出,已持续10年近半数人口租房,日本东京更是近9成人口租房。


那么,这些国家的住房租赁市场结构,是怎样的?


  • 部分国家以公共租赁为主导,政府分别通过控租和补贴,主导市场租金价格形成和供求机制,如英国、荷兰等;


  • 部分以民间租赁为主导,政府只对市场进行适当的示范,并对低收入阶层提供租金补贴,如美国等;


  • 部分则是以政府主导、吸引民间投资进入租赁市场,如日本、德国等。


英国

以控租和公共住房建设为主

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直到上世纪80年代主要对于私房出租的实施进行价格限制,由政府投资建造公共住房,并以低于市价的租金出租给居民。


80到90年代中期,政府大规模转移公共住房产权从地方政府到非营利组织,并将对公共住房租户的普遍性补贴变成以家庭财产调查为依据对少数人的补贴。


90年代中期以后,英国政府采取以房养房,即加大对社会出租住房的投资,并用出售公共住房的收入来修缮或兴建公共出租住房,同时强化政府在住房问题中的主导作用,并逐步将公共出租住房经营推向市场。


美国

租金补贴和少量公共住房

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租金管理方面,主要是控租和补贴并重,一方面政府主要依据当地立法形式,通过投票进行表决,如果多数票认为租金过高,则地方议会将倾向于控租;同时,美国政府针对低收入家庭提供一定额度的租金补贴,包括对租赁住房供应者的补贴和对租户进行的“住房券”补贴。


公共住房方面,美国住房政策逐渐从直接向低收入者提供公共住房,向补贴私人机构兴建出租给低收入家庭住房的转变,这类公租房租金低廉,入住条件严格。私有企业拥有住房改造、所有权和管理权,政府机构只保存少量的针对住户的管理权。


日本、德国

政府主导、吸引民间


日本当前的住宅市场主要由民间、公共和单位住宅三部分组成。

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其中公共住宅包括公营住宅和公团住宅,公营住宅是地方政府为解决低收入家庭的住宅问题出资建设管理的住宅,公团住宅是面向中低收入家庭的公助民建的住宅。


日本战后制定“住宅金融公库法”、“公营住宅法”、“日本住宅公团法”,并依据它们逐渐形成了日本独特的“分阶层住宅供应体系”,通过公营住宅与公团住宅,解决中低收入阶层的住房问题。


德国政府鼓励民间投资,私人开发商是公共住房的主要供给者,政府对开发商进行了大量的补贴鼓励其建造福利住房。

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这其中德国住房储蓄融资体系起了重要作用,其利率稳定、相对封闭,同时商业性和政策性结合运行,效果显著。


另外德国对租金控制制定了法规,房屋租金必须以相似地段、相似房屋前三年内的租金为基准,同时规定年涨幅上限,保障承租人权益,稳定了住房租赁市场。


特点:完善的市场监管体制以及合理的租金定价体系


1)承租人的合法权益受到法律全面保护


在欧美等发达国家,住房租赁关系中承租人处于弱势地位已成为社会各界共识,同时承租人居住利益的重要性也被广泛认可,其合法利益已被计入立法,更加全面的保障承租人利益。


美国早在20世纪60年代开始相关法律就向利于承租人转变。德国、荷兰等国也出台了类似保护承租人利益的规定。


图:美国、德国、荷兰对承租人相关保护法律

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 2)推行租金指导模式:在特定时期及地区实施短期严格的租金管制,普通时期对市场进行干预指导


对住房租赁市场租金进行政府干预是多数欧美国家的普遍做法。


为防止特定时期和地区租金过快增长,许多欧美国家政府对住房租赁市场实施严格的租金限价或管制,从而控制住房租赁市场。


而普通时期,多数欧美国家政府也通过立法不同程度的对租金进行干预与指导,以保障住房租赁市场长期稳定发展。


表:英、美、德、荷等国的租金指导模式

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3)向低收入阶层发放租金补贴,以帮助其在私人住房租赁市场上解决住房问题


欧美各国政府发放租金财政补贴,以解决向低收入群体住房问题。


主要的财政补贴分为砖头补贴和人头补贴两类。


砖头补贴即在租赁住房供给严重不足的情况下,由政府直接修建公共租赁房,或通过财政补贴鼓励机构或个人在一定时期内提供低租金住房以增加供应;


人头补贴一般是由政府直接向低收入阶层提供租金补贴增加其收入来源,通过降低租金负担,帮助其在私人租赁市场上寻找住房,这也是目前发达国家主要采用模式。


表:主要国家租金“人头补贴”方式

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结语


从现状看,我国住房租赁市场,住房体系中租赁比例较低、承租人和出租人的基本权益缺乏基本保障、供给方占主导随意定价、政策性租赁住房供给覆盖面窄等等,尽管生命力顽强,但生长相当野蛮。


上文已说明,欧美国家普遍对住房租赁市场立法明确,进行了强干预,中国需要借鉴的是,完善规章制度,确立市场规则,监督和维护市场秩序,而经营者们,需要持续学习,更优秀的经验。


图:欧美国家对于我国租赁市场的主要借鉴

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