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国家再发文,人民日报一句话点透:楼市将翻篇

阅读316人2017-09-12作者:嘉网股份

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租赁大业,轰轰烈烈。

7月起,从中央到地方,租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价,转移到了租金。

8月28日,一个重磅楼市调控措施又发布:未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,也就是说村里的土地也可以建房进行出租了

从购到租,近期各种行政手段交替使用,显示出楼市调控思路的重大转变。如今,楼市格局产生变化,如何再利用这个窗口期,建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。

13城试点集体建设用地建设租赁房

8月28日,楼市传来大消息,这一次的主角集体建设用地!

根据国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示,未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。

第一批13个试点城市:北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都

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业内人士分析,本次通知有4个重点值得关注。

第一、“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来,土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。

第二、这意味着政府向社会大规模转移土地红利这是非常值得称赞的。

第三、这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金或将产生一定的作用。

根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。

想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市)。这是非常令人震撼的!

第四,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。

这次调控,跟以前有什么不同吗?

事实上,中央对租赁房发展,除了国土部的,之前已经发了两个文件了。

2016年5月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;

2017年7月,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。

从中可见对租赁房发展方向的确定

那么这次调控,跟以前有什么不同吗?

在谈及当下宏观调控建立的长效机制时,万科新掌门人郁亮第一次做了回答。

他说,中国的房地产市场从1998年发展到现在,二十年了,长效机制终于开始建立,终于回归到住房市场化的初心,就是解决普通人居住问题,而不是再只把它当做经济增长的一个工具。

郁亮认为,现在用各种各样的行政手段,使得房地产市场暂时安静下来,是非常有必要的,如何利用这个窗口期,建设长效机制是关键,各个地方现在做的租售并举、租售同权等,就是在往这方面努力。宏观调控政策,不止是调控房价,解决普通人的居住问题,才是政策的核心他觉得长效机制的重点是要完善供给制度,真正落实“房子是用来住的”,让年轻人有房子住,要么租,要么买,而买多套房子的,可以通过金融手段调整需求。

近期人民日报的微信公众号提出,从购到租,不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板,也调控思路的重大转变,即从以往侧重调控房价,转变成建立多元化的住房供应体系以满足大家的住房需求,从而让短期调控政策转变为长效机制建设。

试点城市房租首尾相差4倍

对于身处一二线城市,却没有自有住房的工薪阶层而言,租房成为很多人的现实选择。相对于一二线城市高不可攀的房价,租房还在可以承受的范围之内。

根据中国房地产协会发布网站数据显示,从利用集体建设用地租赁住房试点13个城市而言,每100平方米出租房,北京房租最高,每一百平方米出租房源达到7776元上海、杭州、广州每100平方米的平均租金超过4000元。试点城市中,沈阳、合肥、肇庆房租相对较低,在2000元左右。

房租、房价影响如何?

业内人士指出,在房价问题上,出台的这个政策预计影响不大。

因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转;而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房,和买房体系基本是隔离开的。

在房租问题上,影响更大。从供需关系的层面来说,更多的供应显然有利于降低房租;而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说,根据房价公式,那么会比由政府主导的公共租赁市场(土地没有溢价)便宜一半左右,比一般的市场租赁房便宜80%左右

中原地产首席分析师张大伟也认为,集体用地因为土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,可以获得稳定回报。集体用地的出租房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上因此,他认为这一政策落地后,将对这13个城市的租赁市场有较大的影响。

而值得注意的是,尽管成本看似很低,但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主,其成本优势实际上也就不是那么大了毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。

延伸阅读 

长租公寓成风口,“国家队”入场

长租公寓作为城市租房市场的新业态,再次站上政策风口。在长租公寓的跑道上已经汇集了房地产商、互联网资本创投平台、地产中介、酒店系先行者,而具有资金和资源双重优势的“国家队”也开始进场。

综合来看,“国家队”入场长租公寓行业,眼下有三大趋势性表现:

其一,集体建设用地建租赁房是政策鼓励方向。

以北京为例,作为国土资源部批准的首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点城市,从2011年起,先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭等5个集体土地地块,建设租赁住房1.28万套,由所在区政府按市场价格整体趸租作为公共租赁住房,面向中低收入家庭按公租房价格出租,今年下半年将迎来交用入住高峰期。

据了解,今年底国土资源部牵头的农村土地制度改革试点任务将完成,之后将进入试点成果的推广期,利用集体建设用地建租赁房将是大势所趋。而手握集体建设用地租赁房源的地方政府,可指定合作的公寓运营企业,这对于长租公寓品牌企业来说,是挑战也是机遇。

其二,国有住房租赁公司入市。

7月底,成都关于开展住房租赁试点的实施方案被住建部批复,计划到2017年年底,将组建或改建3到4家国有住房租赁公司,以建设一批租赁住房,到2020年培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家。

8月9日,上海张江科学城规划正式出炉,拟新增住宅建筑面积约920万平方米,其中890万平方米用于租赁住宅。这意味着,上海将新增一个租赁城区。而在半个月前,上海市专门公开出让了两块住房用地用于租赁,分别被上海张江(集团)有限公司、上海嘉定新城发展有限公司拍得,两家公司均为地方政府平台公司。

其三,央企、国企开发商拿自持地块被动入场。

在土地供应方面,北京、上海、广州、杭州、成都等多个城市土地出让政策改革为竞自持面积,保利、葛洲坝、中冶、电建等大型央企都有竞得含有自持比例的地块,长租公寓将是自持地块未来开发运营的重要选择方向。

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